توقعات الرهن العقاري: ماذا يعني تقرير التضخم اليوم بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري

تكلنوجيا

توقعات الرهن العقاري: ماذا يعني تقرير التضخم اليوم بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري


ارتفع مؤشر أسعار المستهلك لشهر فبراير، والذي يقيس التغيرات في تكلفة الغذاء والسكن والبنزين والمرافق والسلع الأخرى، بنسبة 3.2% على مدى الـ 12 شهرا الماضية. وكانت الأسواق والخبراء يتوقعون أن يكون هذا الرقم موجودا 3.1%.

إذن ما علاقة التضخم؟ معدلات الرهن العقاري؟

ومن الناحية التاريخية، عندما يرتفع التضخم وينخفض، تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباعه لوغان محتشمي، كبير المحللين في شركة HousingWire. وقال: “على الرغم من أن معدل نمو التضخم قد تباطأ مؤخرًا، إلا أن معدلات الرهن العقاري لا تزال مرتفعة جدًا حيث لا يزال سوق الرهن العقاري يواجه ضغوطًا”.

ينبغي أن يكون التضخم أكثر برودة وتخفيضات أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي مساعدة معدلات الرهن العقاري تنخفض هذا العام. لكن بيانات اليوم يمكن أن تكون كذلك عثرة أخرى في الطريق للوصول الى هناك.

كيف يؤثر التضخم على معدلات الرهن العقاري؟

التضخم يجعل السلع والخدمات الأساسية أكثر تكلفة ويؤدي إلى انخفاض قيمة الدولار – وقدرتك الشرائية.

في حين أن التضخم ليس له تأثير مباشر على معدلات الرهن العقاريفإنه يؤثر على سوق السندات حيث يتم تحديد معدلات الرهن العقاري. ويحد ارتفاع التضخم من طلب المستثمرين على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار تلك السندات وزيادة معدلات الرهن العقاري.

فإذا تراجع التضخم، فإن معدلات الرهن العقاري سوف تتراجع أيضاً، وإن لم يكن بالضرورة بنفس السرعة أو العمق.

كيث جامبينجر
نائب رئيس موقع الرهن العقاري HSH.com

يتم التحكم في التضخم من خلال السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي، وخاصة من خلال التعديلات على سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية. وللتخفيف من الضغوط التضخمية وإبطاء الاقتصاد، قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بزيادة أسعار الفائدة 11 مرة خلال العامين الماضيين، مما ساعد على خفض التضخم من ذروته في عام 2022 عند 9.1٪.

وكان لهذه الاستراتيجية العدوانية لرفع أسعار الفائدة أيضا تأثير غير مباشر ولكنه ملحوظ على سوق الرهن العقاري، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الإسكان إلى مستويات قياسية.

في النهاية، تتأثر معدلات الرهن العقاري بمجموعة من عوامل السوق، مثل التضخم وعوائد السندات، بالإضافة إلى العوامل المالية الشخصية، مثل درجة الائتمان والدخل.

وقال: “إذا تراجع التضخم، فإن معدلات الرهن العقاري سوف تنخفض أيضاً، على الرغم من أنها ليست بالضرورة بنفس السرعة أو العمق، حيث أن هناك عوامل أخرى مساهمة تدخل في المعدل النهائي للمستهلك”. كيث جامبينجر، نائب رئيس موقع الرهن العقاري HSH.com.

ماذا يعني معدل التضخم لأسعار المنازل؟

على الرغم من أن التضخم يؤثر على سوق الرهن العقاري، ليس هناك علاقة خطية مع أسعار المساكن. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار المنازل بشكل أسرع من التضخم: ففي يناير 2024، ارتفعت بنسبة 5.1% مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لـ البيانات من Redfin.

وأيضا متى معدلات الرهن العقاري عندما تكون مرتفعة ويقل الطلب على المنازل، فقد يتسبب ذلك في بعض الأحيان في انخفاض أسعار المنازل. ولكن هذا لا يحدث في السوق اليوم – فقد ظلت أسعار المنازل قائمة عالية بسبب نقص المخزون.

وبينما تتحرك أسعار المنازل وتكاليف الإيجار في كثير من الأحيان بشكل ثابت، إلا أنها لا تتحرك في أحيان أخرى. ال القدرة على تحمل التكاليف (أو عدم القدرة على تحمل التكاليف) من سوق الإسكان يمكن أن تعتمد على معدلات الرهن العقاريوتكاليف البناء والعديد من المتغيرات الأخرى.

قام مؤشر أسعار المستهلك بقياس تكاليف المأوى التي زادت بمعدل 5.7٪ على أساس سنوي. وفق روب كوك في Discover Home Loans، يتضمن مقياس مؤشر أسعار المستهلك للمأوى ثلاثة مكونات: المبلغ الذي يدفعه المستهلكون مقابل الإيجار؛ تكلفة نفقات السكن خارج المنزل، مثل الفنادق؛ والمبلغ الذي سيكون صاحب المنزل على استعداد لاستئجار منزله.

وبعبارة أخرى، فإن مؤشر المأوى في تقرير التضخم الشهري لا يقيس التغير في أسعار المنازل بشكل مباشر ولا يستند إلى القيمة الكاملة للمنازل. إنه يقيس أسعار المساكن على أساس قيمتها الإيجارية المحتملة (المعروف أيضًا باسم الإيجار المعادل للمالكين).

وقال “مؤشر أسعار المستهلكين هو مقياس لأسعار سلة السلع والخدمات التي يشتريها المستهلكون”. ديفيد فيسيلمدير مركز هاتشينز للسياسة المالية والنقدية في معهد بروكينجز. “عندما ترتفع قيمة منزلي بنسبة 10%، فإنني أصبح أكثر ثراء، ولكن هذا لا يؤدي إلى ارتفاع تكلفة سلة السلع والخدمات التي أستهلكها”.

ماذا تعني بيانات التضخم اليوم بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري؟

ومن المتوقع أن تنخفض معدلات الرهن العقاري على مدار العام. تدعو معظم سلطات الإسكان الكبرى إلى متوسط ​​سعر أ رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا لنهاية عام 2024 قرب 6%، أي ما يقرب من نقطة مئوية كاملة أقل مما هي عليه اليوم.

لكن هذه التوقعات مرتبطة بتوقعات انخفاض التضخم وانخفاض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية.
منذ بداية العام، كانت هناك بعض السقطات. في فبراير، بيانات التضخم والتوظيف قوية ودفع متوسط ​​أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى ما فوق 7%. حتى الآن في شهر مارس، كان المتوسط أسعار الفائدة على القروض السكنية ظلت معدلات الفائدة ثابتة في الغالب بين 7% و7.25%، على الرغم من أن أسعار الفائدة بدأت تتحرك نحو الانخفاض مؤخرًا.

ونظرًا لأن بيانات اليوم كانت أعلى قليلاً من المتوقع (ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى ارتفاع أسعار الغاز)، فيمكننا أن نرى معدلات الرهن العقاري ترتفع على المدى القريب. قد يعزز ارتفاع التضخم الحجة القائلة بأن بعض مسؤولي بنك الاحتياطي الفيدرالي عليهم الانتظار لفترة أطول لخفض أسعار الفائدة، وفقًا لما ذكره فيسيل.

متى سيخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة؟

تجتمع لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية التابعة للبنك المركزي الأسبوع المقبل، في الفترة من 19 إلى 20 مارس. ونظرًا لأن التضخم أظهر علامات ثابتة على التباطؤ، فمن غير المتوقع أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بتنفيذ زيادة أخرى في أسعار الفائدة.

ولكن بما أن التضخم لا يزال أعلى من المعدل السنوي المستهدف لبنك الاحتياطي الفيدرالي بنسبة 2٪، فسوف يولي المستثمرون اهتمامًا وثيقًا لكيفية رد فعل بنك الاحتياطي الفيدرالي على تقرير التضخم اليوم وما إذا كان سيتخلى عن أي تلميحات حول التضخم. المسار نحو خفض أسعار الفائدة هذا العام.

كان ينبغي على بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يخفض أسعار الفائدة بالفعل. ومع ذلك، فإن شهر يونيو الآن هو أفضل تخمين.

لوغان محتشمي
محلل رئيسي في شركة HousingWire

الجدول الزمني لتخفيضات أسعار الفائدة الفيدرالية هو تعتمد على البيانات الاقتصاديةولا سيما انخفاض التضخم وضعف سوق العمل (وهو ما يترجم إلى تباطؤ نمو الأجور، وارتفاع معدل البطالة أو كليهما). سيتم إصدار ثلاثة تقارير أخرى عن التضخم قبل اجتماع اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة في الفترة من 11 إلى 12 يونيو، وهو الوقت الذي يتوقع فيه العديد من الخبراء أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بتنفيذ أول خفض لسعر الفائدة.

“كان ينبغي على بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يخفض أسعار الفائدة بالفعل. ومع ذلك، فإن شهر يونيو/حزيران الحالي هو أفضل تخمين”. “إذا أصبحت البيانات الاقتصادية أضعف أو انخفض التضخم بشكل أسرع مما يعتقدون، فإن شهر مايو سيكون نقطة انطلاق جيدة.”

على الرغم من أننا يمكن أن نرى تخفيضات في أسعار الفائدة قبل الصيف، إلا أن البيانات الصادرة عن الأشهر القليلة الماضية تشير إلى اقتصاد أكثر مرونة بكثير مما توقعه الكثيرون. وبصرف النظر عن سوق الإسكان، لم يكن الاقتصاد يعاني تحت وطأة أسعار الفائدة الحادة، وفقًا لجومبينجر، لذلك فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي ليس في عجلة من أمره لخفض أسعار الفائدة بسرعة أو بشكل جذري.

وبغض النظر عن الموعد الذي يقرر فيه بنك الاحتياطي الفيدرالي البدء في خفض أسعار الفائدة، فلا تتوقع انخفاضًا فوريًا أو كبيرًا في أسعار الرهن العقاري.

وقال كوك: “أي تغييرات ستكون متواضعة وتدريجية”. “لا ينبغي لأحد أن يتوقع العودة إلى المعدلات المنخفضة تاريخيًا التي شهدناها في عام 2020 إلى 21.”



Source link

Back To Top